Libera Università Tito Marrone > Relazioni svolte > Il condominio: questo sconosciuto

Condominio e condomini

L’avv. Vincenzo Miceli, cassazionista, ha svolto un’interessante relazione sulle norme che regolano la complessa materia del condominio e i rapporti tra i vari condomini.
La conferenza, valida anche come credito formativo, ha visto, tra il numeroso pubblico presente, tantissimi avvocati che, alla fine, hanno posto numerose domande e richieste di chiarimenti.

   L’avv. Miceli, ha esordito chiarendo l’essenza giuridica del condominio e definendolo  Ente di gestione privo di personalità giuridica, che agisce, nell’ambito delle cose comuni, per mezzo dell’amministratore. Il condominio si costituisce ex sé di fatto, senza alcuna deliberazione e, non avendo personalità giuridica, non ha una sede. Si è poi soffermato su molteplici articoli del codice civile e in particolare sull’uso delle cose comuni, sulle innovazioni, la sopraelevazione, e l’area di parcheggio. L’avv. Miceli così ha precisato: ".....basti pensare alla recente sentenza n. 18477/’10 della Cassazione a Sezioni Unite a proposito della modificabilità delle tabelle millesimali, non più col consenso unanime dei condomini, bensì con la maggioranza qualificata di cui all’art. 1136, c. 2, cod. civ.. E, per fare un altro esempio, appare di notevole interesse anche l’innovativa sentenza che ha riconosciuto il diritto di tenere in appartamento condominiale un animale domestico (Cass., sez. II, 15.02.’11, n. 3705), di certo gradita a quanti amano gli animali.
I continui cambiamenti di indirizzo giurisprudenziale si spiegano col fatto che l’istituto del condominio è entrato a far parte del nostro ordinamento in epoca relativamente recente (cod. civ. del 1942), senza peraltro contemplare l’ascensore, e, quando sembrava che l’elaborazione giurisprudenziale si fosse in qualche modo stabilizzata, la maggiore sensibilità per i diritti individuali nel contesto della carta  costituzionale e del nuovo diritto comunitario ha fatto sì che nel corso dell’ultimo decennio la giurisprudenza si sia molto evoluta e continui di giorno in giorno ad evolversi". Successivamente il relatore ha affrontato la questione dell’assemblea dei condomini, delle sue attribuzioni e delle norme  inderogabili (art. 1138 u.c.); sulle obbligazioni condominiali ha rilevato il contrasto giurisprudenziale tra regime di solidarietà e di parziarietà, risolto in quest’ultimo senso dalle s.u. Della corte di cassazione con sentenza 08.04.2008 n. 9148, che non convince.  Invero la sentenza contraddice la presunzione di solidarietà delle obbligazioni a carico dei condebitori, stabilita dall’art. 1294 c.c., introducendo, al contrario, la presunzione di parziarietà per le obbligazioni pecuniarie.
          La competenza nei processi per le cause condominiali

Il giudice di pace è funzionalmente competente, a prescindere dal valore, per le cause relative alla misura e alle modalità d’uso dei servizi condominiali di case (limiti quantitativi e qualitativi del diritto che non sia in contestazione). Per tutte le altre cause è competente il tribunale.
 Ne deriva che, ove si contesti il diritto di un condomino di utilizzare i beni comuni e i servizi condominiali la competenza è del tribunale.
  Dal 20 marzo del 2012 entrerà in vigore l’istituto della mediazione obbligatoria prima di intraprendere una causa condominiale. L’avv. Miceli ha poi concluso la sua dotta conferenza auspicando un nuoco assetto normativo dell’istituto del condominio, possibilmente con l’emanazione di un apposito testo unico che risponda alle attese degli operatori del diritto e di quanti abitano in edifici condominiali.   Avv. Vincenzo Miceli